Er gloort hoop voor de industriële bouw in Nederland

Foto: Ricardo Gomez/Unsplash

Industrieel bouwen in Engeland kent moeilijkheden

In tegenstelling tot de positieve groei die we hier kennen, is de wereld van de industriële woningbouw bij onze overburen bezaaid met financiële misère. In 2022 bracht handelsorganisatie Make UK de vijf grootste Britse industriële woningbouwers TopHat, Urban Splash, Ilke Homes, Laing O’Rourke en Legal and General Modular samen onder één paraplu genaamd Make UK Modular. Nog geen twee jaar later zijn drie van de vijf woningfabrieken insolvent en balanceren de laatste twee op het randje van de afgrond.

Volgens een rapport van Make UK Modular, werden in 2022 jaarlijks meer dan 3.000 modulaire woningen in Groot-Brittannië opgeleverd, hoewel er capaciteit was om vijf keer zoveel te realiseren. Het verschil in capaciteit en werkelijke productie heeft geleid tot een reeks grote sluitingen:

• Caledonian Modular ging kopje onder in 2022 dankzij een onoverkomelijke schuldenlast van 20 miljoen pond. Vorig jaar december werd eveneens bekend dat drie door Caledonian Modular gebouwde scholen vanwege mankementen gesloopt moeten worden. De totale aanneemsom voor de 3 scholen bedroeg 45 miljoen pond.
• Ontwikkelaar Urban Splash investeerde samen met Japanse modulaire gigant Sekisui en Homes England ongeveer 30 miljoen pond in een eigen woningfabriek. Meerdere verwoede pogingen om het bedrijf op gang te krijgen mochten niet baten. Urban Splash House kwam niet verder dan een omzet van 5 miljoen pond. Ruim onvoldoende om de kosten te dekken. In 2022 werd besloten de stekker uit het bedrijf te trekken, waardoor 160 banen verloren gingen.
• Homes England heeft een tamelijk beroerd jaar achter de rug. Na de eerdere tegenvaller met Urban Splash, was het nu het ooit zo gevierde Ilke Homes dat onderuit ging en Homes England achterliet met een schuld van 68,7 miljoen pond. De industriële woningbouwer ging gebukt onder een in vijf jaar tijd opgebouwde schuldenlast van 319 miljoen pond.
• Met de ambitie om 3.000 woningen per jaar te produceren, bouwde Legal & General Homes in 2015 een fabriek van 50.000 vierkante meter. De fabriek is inmiddels gesloten en meer dan 550 werknemers zijn ontslagen. De totale schuld bedraagt meer dan 119 miljoen pond.
• TopHat, een van de laatst overgebleven grote woningfabrieken en gesteund door Goldman Sachs, verkeert sinds begin dit jaar ook in de moeilijkheden. Er is afscheid genomen van 70 medewerkers omwille tegenvallende resultaten.
• Een van de grootste aannemers van het Verenigd Koninkrijk, Laing O’Rourke, gaat afscheid nemen van een deel van het personeelsbestand in hun woningfabriek na jaren van tegenvallende resultaten.

Wat ligt er ten grondslag aan de misère bij onze overburen? Een groot deel is te wijten aan een gebrek aan continuïteit en overcapaciteit. De verschillende beperkende overheidsreguleringen, zoals de langdurige vergunningstrajecten, staan vaak in de weg van meer fabrieksmatig geproduceerde woningen.

De complexe wetgeving kan het voor woningfabrieken onmogelijk maken om de volumes te realiseren die ze nodig hebben om kosten te verlagen en winst te maken. Een deel van de uitdaging voor industriële bouwers is dat ze eerst geld moeten investeren in de bouw van een fabriek, en vervolgens projecten in de pijplijn moeten hebben om de investering te kunnen bekostigen.

Het feit dat veel van de nieuwe woningfabrieken zijn opgestart in het jaar vóór de coronapandemie, werkte niet in het voordeel van de Britten. Het wordt moeilijker wanneer zoiets gepaard gaat met economische tegenspoed die ook invloed heeft op de bredere bouwsector.

Wanneer je dan geen winst kunt maken, is het probleem eenvoudigweg dat investeerders hun geld niet snel genoeg kunnen terugverdienen, en vervolgens het vertrouwen verliezen in het businessmodel.

Is het dus allemaal een kwestie van ongelukkige timing? Of gaat er toch iets anders schuil achter deze reeks mislukkingen…?

In 2022 waren de vijf grootste Britse woningfabrieken Laing O’Rourke Modular, Legal and General Modular, TopHat, Ilke Homes en Urban Splash House respectievelijk 10, 7, 6, 5 en 4 jaar oud. Een gecombineerde ervaring van 32 jaar in de bouw van industriële woningen.

Ondanks de grote schare investeerders uit de (modulaire-) bouwsector, ontbrak het volgens voormalig medewerkers binnen de top van het bedrijf aan gespecialiseerde kennis over de bouw van woningen. Dit leidde tot de nodige operationele problemen binnen de fabriek. Het resultaat was een berg aan kwaliteitsproblemen en een hoog personeelsverloop.

Hoewel te betwisten valt of het probleem voor veel van deze woningfabrieken zat in de te snelle groei, de druk van investeerders, kwaliteitsproblemen of het gebrek aan kennis binnen het management, zijn ze vrijwel allemaal uitgelopen op een teleurstelling. Alsof dat nog niet genoeg was, heeft de Britse overheid recent een onderzoek aangekondigd naar acht van de grootste woningfabrieken voor concurrentiebeperkend handelen.

In tegenstelling tot de eerdergenoemde Britse woningfabrieken, zijn onze industriële bouwers grotendeels organisch gegroeid. Een groot deel is voortgevloeid uit ondernemingen die al tientallen jaren units of modulaire oplossingen produceren. Het restant is voortgevloeid uit aannemers met een hoop ervaring in de bouw van traditionele woningen. Gebrek aan kennis zou hier de minste zorg moeten zijn.

Wat dat betreft hebben onze Nederlandse woningfabrieken meer overeenkomsten met Japanse industriële bouwers. In dat land zijn het 60 jaar later nog steeds dezelfde partijen die de boventoon voeren. Echter, is het tij voor de Japanners nu langzaam aan het keren.

Een woningnood maar dan andersom

Een afnemende bevolking, toenemende vergrijzing, de wens voor een nieuwe woning en de trek van jongeren naar stedelijke gebieden heeft in Japan geleid tot meer dan 8 miljoen leegstaande woningen. Wanneer je over een visum beschikt om in Japan te wonen, zijn de woningen praktisch gratis verkrijgbaar. Je krijgt in sommige gevallen zelfs een subsidie om de boel te verbouwen.

Ondanks deze bijzondere situatie blijven er grote aantallen industriële woningen van de band rollen in Japan. Hoe kan dat dan?

In 30 jaar tijd worden de meeste woningen in Japan gezien als waardeloos. Wanneer iemand verhuist of overlijdt, heeft het huis, in tegenstelling tot de grond waarop het staat, geen verkoopwaarde en wordt het meestal gesloopt. Deze aanpak van slopen en opnieuw bouwen, is uniek aan de Japanse huizenmarkt en vindt haar wortels in de wederopbouw na WO ll.

Na de Tweede Wereldoorlog lag Japan in puin, met 63.000 hectare aan vernietiging verspreid over meer dan 100 steden en 2,3 miljoen verwoeste woningen. De Japanse bevolking kwam terecht in een acute huizencrisis.

De meeste Japanse woningfabrikanten zijn in het leven geroepen in de jaren ’50 en ’60 om deze huizencrisis te bestrijden. Mede dankzij flinke investeringen van de Verenigde Staten, kwamen er een hoop middelen vrij voor Japanse fabrikanten.

De fabrikanten investeerden een ruim gedeelte van de beschikbare middelen in de productie van prefab woningen. Een paar noemenswaardige pioniers in deze tijd, zoals Daiwa House, Toyota en Sekisui House, zijn nog steeds actief op de Japanse woningmarkt.

De woningen die uit de fabriek rolden in de naoorlogse bauwhausse waren over het algemeen van een lage kwaliteit. Snelheid was destijds prioriteit. Een groot deel van de woningen die in de jaren zestig werden gebouwd, is nu dus verdwenen en vervangen door modernere ontwerpen. De meeste prefab woningen in Japan, en eigenlijk de meeste woningen in het algemeen, hebben nog steeds slechts een levensduur van ongeveer dertig jaar.

In Japan is een huis dan ook geen investering. Het is een consumptiegoed dat snel in waarde daalt, net als een auto of wasmachine. Binnen 30 jaar daalt de waarde van een typisch Japans huis tot bijna nul.

Het aantal nieuwe woningen in Japan neemt eveneens af, samen met de bevolking die naar verwachting zal dalen van 127 miljoen nu tot 88 miljoen in 2065. Over twintig jaar zal meer dan een derde van de bevolking 65 jaar of ouder zijn.

Zowel jong als oud trekken naar stedelijke gebieden, waardoor miljoenen huizen in buitenwijken en landelijke gebieden leeg blijven staan. Met een stagnerende economie, lijkt een groei in de vraag naar woningen ver in het vooruitzicht.

De industriële bouwers van het land zitten echter niet stil. Ze versterken hun inspanningen op het gebied van ontwerp en ontwikkeling om een groter marktaandeel te veroveren in een krimpende markt. Ze bieden aanpasbare en flexibele woningontwerpen, luxe apparatuur en geavanceerde veiligheidsmaatregelen voor mogelijke natuurrampen.

Een aantal grote Japanse woningfabrikanten, zoals Daiwa House en Sekisui, vestigt haar aandacht nu op de renovatie van woningen. Door woningen te renoveren, hoeven deze niet te worden afgeschreven. Dit geeft jongere mensen de kans om woningen te kopen die voorheen gesloopt zouden worden.

De ommekeer van de Japanse woningmarkt betekent dat Nederland op relatief vlak een inhaalslag heeft gemaakt.

Nederland gaat aan kop

De inzet van onze industriële bouwers werpt zijn vruchten af. Nederland krijgt langzamerhand erkenning voor haar inzet om industriële woningen een blijvend onderdeel te maken binnen de bouwsector.

Waar nog twijfels bestaan over de aantrekkelijkheid van prefab woningen en de bereidbaarheid van gemeentes om ze te plaatsen, zien we aan de andere kant dat het concept door woningcorporaties breed wordt omarmd.

Nu we Japan lijken te hebben ingehaald, staat Zweden dan op de volgende plaats op onze lijst? Gezien meer dan 80% van de woningen die in Zweden worden gebouwd modulair of deels prefab zijn, lijkt dat idee een beetje vergezocht. Zweden heeft nagenoeg een oneindige voorraad in constructieve materialen. Mede dankzij het feit dat ongeveer de helft van Zweden uit productiebossen bestaat, dat deels gebruikt wordt voor het produceren van constructiehout voor de woningbouw.

De Britten lijken voorlopig vooral bezig te zijn met het opnieuw vormgeven van hun strategie, maar zullen het er niet bij neerleggen. In de tussentijd groeit onze industriële bouw gestaag verder.

Hoewel we hier nog een hele hoop hordes hebben te overwinnen, mogen we trots zijn op de positie die we nu hebben bemachtigd. Alle seinen voor verdere groei staan op groen. Weer iets waar ons kikkerlandje in uitblinkt.